Cuando varias personas heredan un mismo bien, nace un condominio hereditario. Pues bien, no es habitual que esta situación se mantenga en el tiempo, ya que los herederos suelen buscar una solución para poder disfrutar de su herencia de forma individual y autónoma.
En estos casos, es necesario proceder a la extinción de los condominios hereditarios, y a continuación te explicaremos cómo se realiza este trámite.
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Contacta con nosotros¿En qué consiste el condominio hereditario?
Se produce un condominio hereditario cuando varias personas heredan la propiedad de un bien. Esta situación jurídica se conoce también como proindiviso.
El condominio hereditario es sumamente habitual, ya que se produce por ejemplo cada vez que varios hermanos heredan la vivienda de sus padres.
¿Qué implica el condominio para los herederos?
En primer lugar, hay que tener en cuenta que el condominio no conlleva necesariamente que todos los copropietarios tengan el mismo porcentaje de participación en la propiedad.
Puede ocurrir, por ejemplo, que tres hermanos hereden un tercio de la casa de sus padres (la legítima estricta o corta). Pero que a su vez, solo uno de ellos haya heredado el tercio de mejora y el de libre disposición, por haber sido el que ha cuidado de sus padres durante sus últimos años y encontrarse en situación de desventaja económica respecto a sus hermanos.
Aclarado esto, se debe saber que cada copropietario cuenta con las mismas obligaciones y disfruta de los mismos derechos que el resto respecto a la cosa heredada.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que a cada copropietario le corresponde un porcentaje de la propiedad del bien. Pero el pleno dominio corresponde a todos y cada uno de los herederos.
Además, si el bien heredado es una vivienda, el condominio no supone que cada heredero sea propietario una parte específica de la misma (que se concrete en unas estancias determinadas de la casa). Ahora bien, si el inmueble se vende, a cada propietario le corresponderá de las ganancias la parte equivalente a su porcentaje de participación en la misma.
¿Cómo se extingue el condominio hereditario?
Tal como acabamos de ver, los herederos pueden heredar una vivienda, que será indivisible. Sin embargo, también es posible que hereden una finca que se pueda dividir. En función de esto, el condominio se extinguirá de una u otra forma.
Sobre bien indivisible
Si el bien heredero es una vivienda, y por lo tanto no se puede dividir, existen las siguientes posibilidades:
- Que se adjudique la vivienda en exclusiva a uno de los herederos. Este pagará al resto el precio correspondiente a su porcentaje de participación en el inmueble.
- Vender la vivienda a otra persona y repartir las ganancias. Si ninguno de los herederos quiere quedarse con la casa, pero todos están de acuerdo en venderla, podrán poner a la venta la propiedad. Cada heredero participará en las ganancias en función de su cuota de participación en la copropiedad del bien.
- Solicitar un procedimiento judicial de división de cosa común. Cuando algún heredero no quiere vender la vivienda, pero tampoco desea adjudicársela, puede pedir que se abra un procedimiento judicial de división de cosa común. El valor de la vivienda será determinado por un perito judicial, y las partes tendrán que acudir al procedimiento asistidas de letrado y representadas por procurador.
Sobre bien divisible
Si el bien heredado es una finca divisible, igualmente cada copropietario tendrá en principio un porcentaje de la propiedad, pero no la propiedad de una parte específica de la misma.
No obstante, si el bien se puede dividir, cada heredero puede convertirse en titular de una parte concreta de la finca. Para ello es necesario también extinguir el condominio, dividiendo la finca en el mismo número de partes que de herederos.
¿Por qué impuestos se tributa en caso de extinción del condominio?
Esto depende de la forma en que se haya extinguido el condominio:
Adjudicación del bien a uno de los herederos
En estos casos, habrá que tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si existe una alteración patrimonial. Si no es así, no se tributará por este impuesto.
Para comprender esto, es mejor verlo con un ejemplo. Pongamos el caso de que tres hermanos heredan un piso con un valor catastral de 120.000 euros. Dos de ellos venden al otro su parte de la misma, por valor de 40.000 euros. No hay variación patrimonial, por lo que no habrá que tributar por el IRPF.
En cambio, si cada hermano vende al otro su parte por 50.000 euros, esa parte que excede del valor de la vivienda en el catastro sí tendrá que tributar por el IRPF.
Por otra parte, se tendrá que pagar también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que cambia de una comunidad autónoma a otra.
Venta del bien a una tercera persona
Cuando se vende el bien a un tercero, hay que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que también varía en cada comunidad autónoma.
¿Cuándo se extingue el condominio hay que pagar la plusvalía municipal?
Tan solo habrá que pagar la plusvalía municipal cuando se extinga el condominio a través de una compraventa, y por lo tanto, exista una transmisión patrimonial.
¿Qué otros gastos conlleva la extinción del condominio?
Junto a los impuestos, la extinción del condominio conlleva los siguientes gastos:
- Gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de la Notaría. Varían según el volumen de la escritura y el valor del inmueble.
- Gastos de la gestoría. En muchos casos, se contrata a una gestoría para que presente los impuestos y realice otros trámites relacionados con la extinción del condominio.
